Недорогая недвижимость

Октябрь 2009

Глава московского метро завляет, что первые пассажиры смогут сесть в метро на станции “Митино” уже в декабре этого года. Также говорится, что на станции сейчас идут отделочные работы.

Не стоит забывать об одной из важнейших характеристик недвижимости – удалённость от ближайшей станции метро. Из этого следует, что цены на недвижимость в этом районе должны “поползти” вверх.

По итогам прошлого месяца цены на вторичную недвижимость возросли более, чем на 1%. Эти данные получены по итогам исследования корпорации Инком.

Теперь в Москве цена за один кв. метр составляет около 6 тысяч долларов США.

Цены на “вторичку” в области столицы тоже не остались на прежнем уровне. Здесь цена составляет уже более 2400 долларов за один “квадрат”.

Однако несмотря на это прошедший месяц также отметился потенциальным увеличением уровня спроса на вторичное жильё.

Множество аналитических агентств после исследования динамики развития нынешней экономики пришли к выводу, что граждане страны более склонны не спешить тратить свои сбережения для того, чтобы приобрести недвижимость

Росстат заявляет, что условия для такого вложения средств существенно улучшились по сравнению со вторым кварталом 2009 года.

Количество людей, предпочитающих приобрести недорогую недвижимость возросло более, чем на один процент.

Сравнивая с предыдущим годом стоит отметить, что многие предпочли вложение денег в благоустройство уже имеющейся недвижимости.

По прошествие 2х кварталов 2009 года в Москве было введено в строй 1194,1 тыс. кв. метров. Для сравнения – это на 2.7% больше, чем за первое полугодие прошлого года. Московская область развивается куда интенсивнее столицы – более двух с половиной тысяч кв. метров, тем самым на 17,5% превосходя собственные результаты в прошлом году.

Столица и область остаются лидерами по введению жилья. Однако, скептики прогнозируют дальнейший спад этих показателей.

Москва, 21 августа 2009 – По данным Jones Lang LaSalle Московский офисный рынок по-прежнему характеризуется значительным увеличением предложения на фоне достаточно низкого спроса, что вызывает дальнейшее снижение ставок арендной платы. Однако в последние месяцы наблюдается оживление спроса, а период коррекции подходит к завершению.

Во втором квартале 2009 года произошло заметное оживление спроса на офисную недвижимость. Объем купленных и арендованных площадей во 2-м квартале 2009 года составил 437 230 кв. м, что на 83% выше, чем показатель первого квартала. При этом, конечно, стоит отметить, что значительную долю от всего объема сделок на рынке составили продления договоров аренды и пересмотр условий действующих контрактов. Без учета этих типов и проектов для собственного использования, объем поглощения составил 204 520 кв. м, то есть менее половины от общего объема. При этом общий спрос все же остается на достаточно низком уровне по сравнению с прошлым годом.

Реализация многих проектов из-за кризиса приостановлена. Большая часть проектов, находящихся на стадии строительства отложена, в основном из-за проблем с финансированием и ожиданиями перенасыщения рынка. Тем не менее, объем качественного предложения продолжает увеличиваться. За первый квартал этого года на рынок вышло рекордное количество офисных площадей – около 1 млн. кв.м. В целом за первое полугодие было сдано 1,2 млн. кв. м. Мы ожидаем, что к концу года эта цифра удвоится.

Во 2-м квартале 2009 года доля свободных площадей продолжила свой рост, достигнув 18%. Свободные помещения в основном представлены новыми проектами, которые еще не успели найти арендаторов, а также менее конкурентоспособными зданиями (с точки зрения технических особенностей, местоположения и т.д.). Также большой объем офисов предлагается в субаренду в связи с уменьшением потребностей арендаторов в площадях.

Ставки аренды снижались под давлением растущего объема вакантных помещений. Во 2-м квартале максимальные базовые ставки аренды (без учета НДС и операционных расходов) достигли 700 долларов, что на 30% ниже уровня 1-го квартала. Тем не менее, даже при таком уровне ставок Москва остается одним из наиболее дорогих городов Европы.

Ольга Рыбакова, Руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle, отметила: «Кризис существенно затормозил развитие московского офисного рынка и изменил соотношение спроса и предложения. Объем качественного предложения продолжит активно расти в ближайшие полтора года, так как большинство проектов, запущенных в период активного роста рынка, уже находятся на завершающих стадиях строительства. Расстановка сил на рынке кардинально изменилась: от рынка девелопера он перешел к рынку арендатора. Сегодня арендаторам все чаще предлагаются дополнительные стимулы при заключении договора: более низкий уровень индексации, продолжительные арендные каникулы, частичная или полная компенсация за отделку. Однако мы уже наблюдаем замедление коррекции рынка и ожидаем его стабилизацию к началу следующего года».
Данные материалы взяты с сайта IRN.RU

Как было отмечено в статье «Дачные участки и земля без подряда – самый ходовой товар на загородном рынке», за последний год основной объем нового предложения на рынке загородной недвижимости приходился на участки земли без подряда на строительство. При этом, как показывают результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», число объектов, в которых концепцией застройки предусмотрены участки без подряда, за период с осени 2008 года до конца лета текущего года выросло с 40 до 93 поселков. Однако только в 82 объектах участки без подряда сегодня выставлены на продажу.

Стоит отметить, что среди них соотношение доли рынка традиционно престижных и менее престижных направлений составляет 67% против 33%. Но это не означает, что в коттеджных поселках, расположенных на более дорогих направлениях Подмосковья, девелоперы чаще предлагают участки без подряда. Дело в том, что исторически именно на традиционно престижных западных, северо-западных, северных и юго-западных шоссе Подмосковья сконцентрирована бОльшая часть коттеджного рынка. Так, по данным www.irn.ru, в июле 2009 года здесь предлагалось почти 74% всех выставленных на продажу поселков. В соответствии с этим традиционно престижные направления сохраняют лидерство и по числу поселков с участками без подряда. Напомним, что к данной категории относятся западные (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское шоссе), северо-западные (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северные (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западные направления (Калужское и Киевское шоссе).

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за основными тенденциями на загородном рынке жилья, привнесенными последствиями сентябрьского кризиса 2008 года. Как уже отмечалось в статье «Участки без подряда в Подмосковье: структура предложения и уровень цен», одной из особенностей сегодняшнего коттеджного рынка является увеличение доли поселков, в которых предусмотрены участки без обязательного подряда на строительство. При этом в 3 квартале 2009 года наибольшее число таких объектов (суммарная доля составляет почти 50%) сконцентрировано на Новорижском, Симферопольском и Дмитровском направлениях.

Как известно, кроме фактора направления, существенную роль в определении уровня цен играет и степень удаленности поселка от Москвы. Результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы» показывают, что основная концентрация объектов, в которых предлагаются к продаже участки без подряда, приходится на 11-50-километровую зону от Москвы. Суммарная доля рынка таких поселков здесь составляет чуть более 50% или 42 поселка в абсолютном исчислении. Напомним, что общее количество объектов коттеджного рынка, в которых на сегодняшний момент продаются участки без подряда, составляет 82 поселка.

Меньше всего поселков с участками без подряда представлено на расстоянии до 10 км от МКАД, где, по данным маркетингового исследования, в 3 квартале 2009 года зафиксирован всего 1 поселок. Обусловлено это тем, что, во-первых, здесь наиболее дорогая земля, используемая под застройку, как правило, элитными объектами. Поэтому создание экономичного варианта покупки загородной недвижимости, к которому относятся участки без подряда, на этой удаленности от Москвы в большинстве случаев является нецелесообразным. А во-вторых, в радиусе 10 км от столицы уже несколько лет отмечается небольшой объем предложения в целом – доля коттеджного рынка здесь в 3 квартале 2009 года составляет всего 5% от общего числа продаваемых объектов.

Дело в том, что количество свободных земель вблизи Москвы крайне ограничено, а наличие участков без подряда в концепции проекта требует большей территории для создания поселка. Ведь, как правило, участки без подряда превышают по размерам обычные участки земли, предлагаемые с обязательным подрядом на строительство либо с уже построенным коттеджем. Кстати, данная закономерность подтверждается результатами «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», согласно которому средняя площадь участков с подрядом в 3 квартале 2009 года составляет 20,6 сот., в то время как показатель участков без подряда выше – почти 22 сот.

Рассмотрим теперь, как меняются площади участков без подряда в зависимости от степени удаленности поселка от Москвы. Максимальный размер таких участков по итогам 3 квартала 2009 года отмечается в пределах 10 км от МКАД – около 65 сот. Однако, как было отмечено выше, здесь на продажу представлен только 1 поселок («ParkVill Жуковка», 9 км по Рублево-Успенскому шоссе), поэтому данный показатель следует отнести к частному случаю.

Среди оставшихся диапазонов удаленности, наибольшая площадь участков без подряда отмечается за 70-километровой зоной от Москвы – в пределах 25-26,5 сот. При этом минимальные показатели (около 17-19,5 сот.) характерны для поселков средней удаленности (31-70 км от МКАД). Это объясняется тем, что на значительном расстоянии от столицы гораздо больше свободных земель под застройку. Поэтому у девелоперов есть возможность нарезать участки крупных размеров, спрос на которые будет сохраняться за счет более низкой цены за сотку.

Остановимся теперь подробнее на стоимостных характеристиках участков без подряда в разрезе фактора удаленности объекта от Москвы. Если вновь не брать в расчет выбивающийся из общего ряда поселок «ParkVillЖуковка» в 9 км от МКАД, где цена за сотку сегодня составляет порядка 2,23 млн. руб., то наибольшая стоимость земли отмечается в поселках 11-30-километровой зоны от Москвы – около 788 тыс. руб. за сотку. При этом уже в следующем диапазоне удаленности – 31-50 км – участки без подряда заметно дешевле (на 42%), цена за сотку составляет примерно 460 тыс. руб.

Стоит отметить, что самое доступное по цене предложение зафиксировано в поселках на расстоянии 71-90 км от МКАД, где стоимость сотки земли без подряда составляет около 115 тыс. руб. При этом 43% данных поселков расположены на традиционно престижных направлениях, таких как Новорижское, Калужское, Киевское.

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, именно в радиусе 71-90 км от столицы предлагаются наиболее выгодные условия покупки участков без подряда с точки зрения соотношения цены и качества. Напомним, что кроме сравнительно низкой стоимости сотки земли, в данных поселках предусмотрены достаточно крупные участки – в среднем около 25 сот.

Итак, средняя цена за земельный участок без обязательного подряда на строительство в коттеджных поселках на удалении 71-90 км от МКАД сегодня составляет примерно 2,9 млн. руб. за 25 сот. Для сравнения: аналогичная площадь земли без подряда в поселках за 110 км от Москвы стоит порядка 3,7 млн. руб. Дело в том, что основная часть поселков за 110 км расположены у «большой» воды по Новорижскому и Дмитровскому шоссе, поэтому уровень цен в них достаточно высокий.

Таким образом, «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы» показало, что на стоимость и категорию объекта оказывает влияние не только престижность направления и удаленность от Москвы. Уровень цен и класс поселка во многом определяется локальными характеристиками конкретного участка застройки и иными факторами (например, конъюнктурой рынка ближайшего окружения, политикой ценообразования конкурентных объектов), без понимания которых невозможно создать продукт, пользующийся спросом. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» оказывает весь спектр услуг для решения такого рода задач в рамках инвестиционного консалтинга.

Данные материалы взяты с сайта IRN.RU

В сентябре 2009 года на вторичном рынке жилья был отмечен резкий прирост цен в Хабаровске. Метр прибавил здесь за месяц 14,9% и достиг отметки в 44,905 тыс. рублей.

В Курске также отмечена минимальная положительная динамика цен на недвижимость: +0,3% (28,355 тыс. рублей за метр). В Иркутске и Новокузнецке цена предложения осталась без изменения: 51,022 тыс. и 33,633 тыс. рублей за метр, соответственно.

В остальных 24 исследуемых субъектах России с началом осени продолжается тенденция к сокращению темпов снижения цен.

В группу лидеров по отрицательному приросту в сентябре текущего года попали пять городов. В Самаре метр потерял в средней цене предложения 3,9% (51,124 тыс. рублей). В Тольятти снизился на 2,7% (29,993 тыс. рублей), Жигулевске – на 2,6% (22,46 тыс. рублей), Томске и Мурманске – на 2,3% (40,606 тыс. и 32,89 тыс. рублей, соответственно).

В тройке российских городов с традиционно высокими ценами на недвижимость отрицательная динамика изменения стоимости жилья сохраняется. В Москве средняя цена предложения изменилась за сентябрь на -1,4% до уровня 157,371 тыс. рублей за метр. В Сочи и Санкт-Петербурге – снижение на 1,1% (92,804 тыс. и 80,793 тыс. рублей за метр, соответственно).

В Московской области, следующей по уровню цен за тремя самыми дорогими городами РФ, прирост средней цены замедлился до уровня всего -0,3%. Метр здесь предлагали в сентябре в среднем за 72,688 тыс. рублей.

Относительно стабильными цены на жилье в отчетном месяце оставались в десяти городах: Брянске (33,13 тыс. рублей за метр), Казани (36,915 тыс.), Ростове-на-Дону (50,571 тыс.), Новосибирске (48,493 тыс.), Саратове (37,902 тыс.), Нижнем Новгороде (46,951 тыс.), Ульяновске (31,79 тыс.), Тюмени (39,282 тыс.), Перми (40,587 тыс.), Смоленске (34,163 тыс.).

Минимальные отрицательные приросты цен предложения в сентябре были отмечены в Ярославле (44,172 тыс. рублей за метр), Красноярске (39,594 тыс.), Воронеже (36,046 тыс.), Омске (28,169 тыс.) и Ижевске (35,475 тыс.).